公司2014年9月公司启动对粤通公司的收购,至今初步完成。拟9.75亿元及小部分可能的期后损益获得粤通公司100%股权(转让价格包括评估净资产,粤通工业区与华富工业区两宗地块补充评估差额及期后损益三部分,其中净资产评估值为7.07亿元,前述两宗地块补充评估差额为2.75亿元,期后损益另行评估)继天健集团在深国资旗下首次施行员工持股后,本次收购也开启了深国资委旗下资源整合的新形式,粤通公司的资产及全部员工496人实现整体打包进入上市公司,符合深化国资国企改革的目标要求,体现了深圳市国资委对天健集团做强做优做大的支持。
   
我们认为,具有以下积极意义:第一,战略及业务上协同,扩大业务收入规模,提升主营业务核心竞争力。粤通是深圳最早的路桥专业施工单位之一,在市路桥施工、公路隧道养护、市政绿化等知名度高,尤其在桥道养护市场份额居前,承担超1600公里高、快速路和国、省道及500座桥梁的日常养护任务。收购粤通公司有助于进一步完善延伸公司产业链,拓展道路、桥梁和隧道养护等市政管养和运营服务新领域。同时能扩大业务规模、提高市场份额,提高行业集中度,巩固在深圳市属建筑领域的行业龙头地位。
   
第二,粤通旗下权属清晰的土地房产资源,开发价值高。本次收购12项物业总建面6.7万方,包括办公、商业、厂房宿舍等。其中最难得的是粤通狮头岭工业区和华富工业区可更新项目,合计收购的土地面积为2.9万方、现有建筑物面积4.6万方,补充评估价4.57亿元(两宗地块所在片区法定图则规划发生了变化,有别于工业用地现状评估】。假设按更新后容积率均为3,则狮头岭工业区、华富工业区项目可新规划建面8.7万方,计容积率楼面地价仅5250元/平米。
   
第三,潜在资源整合价值。粤通公司房地产类资产共计40项,其中28项无法于短期内确权而剥离至深投控;另12项产权清晰,纳入粤通公司股权转让范围。为了便于管理和加快转让进程,委托给天健进行经营管理。这里涉及土地资产共30项,建筑面积约20.5万方。在委托经营管理期内,公司将对托管经营的粤通公司土地资产继续开展权属梳理与完善工作,不排除在将来时机成熟时成为公司土地储备。
   
此前我们多次提示公司旧改资源重估的质变机遇,将不断通过收购整合积累优势资源。对粤通公司的整合证明此前我们的判断,公司有了好开局、好起步,以低成本获取粤通的业务协同和土地资源。根据深圳市规土委数据,深圳6月一手住宅均价一61756元/平方米,环比涨10.6%,同比涨101%。按照5万元/平米保守估计,粤通公司6.6万方建筑物资源的价值高达33亿元远高于本次约10亿元的收购代价。
   
短期业务协同能够增加公司建筑和物业租赁营业收入,中长期这些土地资源升级改造以及20万方潜在土地储备,都将为公司积蓄后发优势。
   
深国资控股优质上市平台,仍将持续受益国资资源整合和体制升级,着力夯实基础蓄势待发。充分利用公司拥有的从建筑施工、地产开发到后续商业服务一体化全产业链城市运营经验,以及与深圳市国资集团的良好关系,拓展新资源发展新路径,新发展模式打破成长瓶颈,中长期估值提升空间将因此打开。考虑收购粤通资产带来增值RNAV由14.7元提升至16.6元/股。天健工业区百亿级旧改项目开工在即,后续其他旧改及收购整合也有望带来可观优质项目,增厚公司价值。预测16-18年EPS0.40/0.51/0.68元,对应当前股价PE24/19/14倍,6-12个月目标价14元,再次“强烈推荐”。
   
风险提示:因行业及政策变化,对粤通公司的资产、业务等资源整合具有不确定性