公告三季报,前三季度营收3571亿元-6.15%,归母净利润2.21亿元-14.2%,扣非净利润120亿元-5192%,基本EPS0.1849元-44.56%。
   
投资要点:
   
一线城市特别是深圳房地项目资源的整合,将重新提升房地产业务业绩并有望促成业绩的爆发式增长。16年在深沪穗新增5个开发项目,建面35.28万方。其中:1)天健·天骄项目(原天健工业园更新项目)已动工,一期建面19.54万方,其中住宅17.81万方,商业0.92万方,配套0.81万方;扣除保障房和服务用房,住宅可售16万方。预计售价12-15万元/平米,商品住宅货值190-240亿元。2)天健公馆项目(原安托山项目由1.8万方提升为4万方)、龙岗回龙铺项目(由4.9万方调整为9.8万方)两个产业项目用地规划调整获批。3)市政大院占地面积6万方、香蜜新村占地面积5万方,容积率或可提升至4-5,则建面44-55万方,更新改造工作推进中。4)收购粤通旗下12项物业资产,总建面6.7万方,其中狮头岭和华富工业区项目,合计土地面积2.9万方、现有建筑物4.6万方,假设更新后容积率均为3,则规划建面8.7万方。5)其他棚旧改、与住建局合作、与公交集团合作公交场站的改造等提供资源拓展空间。集团将拟注册深圳首家棚改公司,专门致力于棚户区改造。4月份签约的罗湖“二线插花地”棚户区改造工作涉及用地面积约54万平方米、约1392栋建筑,约132.4万平方米建筑面积。
   
房地产短期结算减少致利润下滑。1-9月营收35.71亿元- 6.15%,归母净利润2.21亿元-14.2%,扣非净利润1.20亿元- 51.92%,主要来自出售莱宝高科股票的投资收益1.21亿元+8,423%。作为主要利润来源的房地产累计结转面积5.63万方同比-32.98%、营业收入11.53亿元同比-22.92%、利润2.88亿同比-37%,主要结转项目为广州2.2万方、长沙1.8万方、南宁1.3万方、深圳0.3万方。销售实现大增,累计签约11.4万方、16.8亿元同比增66%、55%。期内在建项目10个,可售112.5万方,主要分布南宁75万方、深沪10万方、广州15万方、惠州9万方;在售项目总计可供销售建面73万方、已售未结转面积21万方,可售和可结算资源充足。
   
传统建筑施工业务向EPC、PPP方向升级转型,并不断提高自身竞争优势。1-9月拓展合同总金额113.67亿元,创历史同期新高,中标坪山片区EPC、龙岗阿波罗未来产业城启动区基础设施EPC等深圳重大建设服务项目。成立深圳首家沥青技术研究所推进沥青新材料应用、与中冶京诚工程合作设立“天健集团一中冶京诚城市地下空间技术研究院”——深首家专注城市地下空间技术研究与应用的专业机构。
   
财务保持稳健。产负债率65%,剔除预收款资产负债率57%,净负债率仅43%较上年同期下降20个百分点:货币资金40.0亿元超短债5.8亿元;期末预收款12.5亿元,全年结算业绩锁定不足,但考虑到结算周期及减持股票收益,全年业绩仍可能增长。三费率占比8.1%,同比提高2.5个百分点,不可资本化财务费用增加所致。
   
深国资控股优质上市平台,仍将持续受益国资资源整合和体制升级。充分利用公司拥有的从建筑施工、地产开发到后续商业服务一体化全产业链城市运营经验,以及与深圳市国资集团的良好关系,拓展新资源发展新路径,后续其他旧改及收购整合也有望带来可观优质项目,增厚公司价值,新发展模式打破成长瓶颈,中长期估值提升空间将因此打开。RNAV 16.6元/股,预测16-18年EPS0.40/0.51/0.68元。
   
风险提示:房地产市场波动风险,对粤通的资产、业务等资源整合具有不确定性。