从增量跨步存量时代,城市更新元年或已到来
   
我国一线城市已从增量房市场转换为存量房市场。深圳市土地供给近几年呈逐年减少的趋势,且以存量土地供应为主。2016年,中央经济会议要求热点城市增加土地供应,盘活低效闲置土地,多地发布城市更新办法。政策方针逐步推进,城市更新成为房企新的转型方向。
   
房地产板块贡献主要毛利,城市更新为后期增长点
   
天健集团是深圳市国资委旗下最重要的地产上市公司,2016年,公司的毛利润主要来自于房地产业务,占比达到77%。公司地产业务的毛利率高达45.86%,高于同业领先水平。公司城市更新业务处于跑马圈地阶段,已启动三个项目,其中,天健工业园片区改造项目预计于2018年开始预售。城市更新业务回报可观,为公司带来后期增长点。
   
粤港澳大湾区崛起,大建设领域联动实现收入毛利率双升
   
公司建筑施工业务经营效率提升,16年在建施工项目合同造价远高于往年水平,预期贡献利润会大幅提升。公司城市服务升级转型,获深圳最大棚改项目,我们预计投资额可达250-300亿元,同时,棚改项目建设阶段,公司旗下市政工程公司有较大可能成为建设服务提供商。公司营业收入80%来自于广东地区,粤港澳大湾区的规划落地有望为公司带来更多的工程及城市服务项目,公司大建设业务板块联动,实现收入和毛利率双升。
   
公司营业收入逐年攀升,资产负债表稳健
   
公司营业收入和营业利润逐年攀升,且营业利润增长较快,2016年增速达到24.6%。公司资产负债表稳健,2016年公司的资产负债率为67.16%。
   
盈利预测及投资评级
   
2017/18/19年,公司EPS分别为0.42、0.59、0.68元,对应PE为24.98、17.78、15.43。公司每股RNAV为14.98元,当前股价较RNAV折价30%,首次覆盖给予买入评级。
   
风险提示:城市更新项目时间进度存在不确定性;房地产开发受调控政策影响